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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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  征地制度改革新政

  中國政法大學副校長馬懷德在接受媒體采訪時認為,集體土地更應保護。城市土地所有權是國傢的,但農村集體土地不同,"你從農民手裡把集體土地轉變成瞭國有土地,把不是你的東西變成你的東西,從某種意義上說,集體土地征收的程序、條件、補償標準,都應當比國有土地使用權收回更嚴格"。

  "穩定土地產權是推動產權交易的第一步,破題土地制度的第一步就是確權,然後才是賦能。"中國社科院農村發展研究所研究員黨國英表示。

  記者在當地看到,很多原有村民都搬進瞭回遷房小區,這些小區環境已經比較成熟,很多樓房一層已經被各種商鋪所擠滿,從畫室培訓到五金買賣等,還引進瞭華夏銀行。

  雖然整體方向向好,但整體的改革試驗並非沒有疑慮。

  改革:配套措施決定成敗

  土地問題是中國房地產乃至中國經濟的核心環節之一。早在2010年,時任國務院總理溫傢寶就在回答城鎮化問題時直言,土地問題根本上與制度有關,農民合法的土地得不到應有的保障,現有的財稅制度在相當程度上還存在著"土地財政"的現象。這造成一手從農民那裡廉價得到土地,另一手又高價賣給開發商。他明確表示,必須從制度上解決這些問題。

  根據《辦法》,這12類農村產權包括:農村土地承包經營權;林地使用權、林木所有權和山林股權;水域、灘塗養殖權;農村集體資產所有權;農村集體經濟組織股權;農村房屋所有權;農村集體經營性建設用地使用權;農業裝備所有權;活體畜禽所有權;農產品期權;農業類知識產權以及其他依法可以交易的農村產權等。

  江蘇省人大常委會環境資源城鄉建設委員會主任夏鳴也站在溫州這邊,"(如果不允許土地流動)那意味著張三村的村民永遠在張三村,永遠是農民。"

  "平度事件在全國范圍內很普遍,折射出的農村土地產權問題的困境--我國大多數農民宅基地上的房屋沒有房屋產權和土地產權證明,所以遇到拆遷等事情無法進行保護。解決現在農村土地制度的關鍵在於確權,確權後然後才能賦能。"一位土地專傢對記者表示。

  根據目前中國房地產報獲得的信息,集體土地可以不經過轉為國有土地就入市交易,這無疑將會改變集體土地的面貌。如果城鎮人口能夠購買農屋,小產權房問題也有望解決。

  "溫州土地政策最大的進步在於不僅僅讓這些土地和房屋在本村流動,更主要的是跨出瞭村。隻要你是當地農民,你就可以在溫州進行購買農村房屋,這是農村房屋走向市場化的標志之一,具有一定的突破意義。"上述國土部土地利用司相關人士告訴記者。

  在溫州試點取得進步的同時,必須要建立配套措施。一位發改委官員認為,改革必須同時解決以下問題:首先是"土地財政"問題。地方政府不依賴土地財政,才能規矩做好本職工作,維護經濟健康發展。這就需要完善房地產稅,削減對土地財政的依賴。

  而隨後爆發的一系列惡性沖突,最終換來的結果是陳寶成被拘留,而他的房屋最終得以保全,同時保留的或許還有另外4傢拒拆戶。

  但農村的土地使用權價值,因不能進入到一級土地市場,並不能簡單地用市場價去補償。如果以國有土地上房屋拆遷的價格(暗含土地使用權價值)去補償,又會產生如土地增值歸誰所有等問題。

  《辦法》規定,溫州市區涉及的農村產權交易行為,將由溫州市農村產權服務中心辦理。其他縣(市)應設立農村產權服務中心,加掛"溫州市農村產權服務中心分中心"牌子,負責各自轄區的農村產權交易服務。溫州市農村產權服務中心有限公司成立於2012年年底,是專門從事農村產權交易服務的國有獨資公司。

  然而陳寶成非常不滿意。陳寶成傢的房子正好處於人民路規劃的延長線上,人民路屬於政府公共項目,如果修建應當通過征地程序。按照2012年平度市政府意見,改造片區內新修建的市政道路、其他市政公共設施占用改造村莊原址土地的,由市政府負責支付征收費用,或者在片區新增土地內置換等量土地。

  立法花蓮縣信貸公司規范集體土地征收和補償,最大困難在於如何確定補償標準。業內人士分析,集體土地在沒有轉為國有土地時,沒有真正的市場價值。中國土地市場是由國傢壟斷一級土地市場,土地轉為國有以後,通過招拍掛等方式形成土地使用權的市場價值。

  突圍:溫州樣本

內容來自sina新聞

  也在同一年,北京大學法學院教授沈巋透露,國務院有關部門正在考慮如何解決集體土地征收問題。他分析,可以通過修改土地管理法及其實施條例的方式來解決,亦不排除同時制訂一部具體細致的集體土地征收和補償條例的可能。集體土地征收和補償中存在的問題,諸如補償標準過低、補償不公、失地農民生活保障、暴力強拆等。

  目前集體土地征收中涉及補償的費用為三類:土地補償費、地上附著物補償費和青苗補償費。土地補償費歸村集體經濟組織所有,後兩者歸所有者所有。

  "當時我們承諾給他同樣面積的新房,以及10萬元,但被拒絕,後來加到13萬元他還是不答應,"村委會人員對記者說,"陳寶成要的是7套商品房和600萬元現金,而且選房范圍不局限於金溝子村,而是要在平度范圍內選房。600萬元在這裡都蓋一棟樓瞭,實在是沒辦法接受。"

  記者從浙江省國土資源廳官網上獲悉,溫州市農村土地將全部進行確權,而整個浙江省土地確權率達到97%。

  溫州市近日發佈的《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)規定,自10月1日起,包括農村土地承包經營權、農村房屋所有權、農村集體經營性建設用地使用權等12類農村產權將在農村產權服務機構進行交易。

  長期以來,我國法律對農民私有房屋的買賣、轉讓限制嚴格,禁止轉讓給外村村民和非農業戶口居民。溫州這次改革最大的突破在於,農屋從村級交易擴展到縣域交易。值得一提的是,非城鎮戶口人員可以在縣域內參與農房買賣。

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  "農村改革的重點是給予農民產權,包括土地產權和房屋產權,然後就是賦能。農民擁有土地和房屋產權後,可以用於抵押、轉讓、投資,進而轉化為資本。"經濟學傢厲以寧在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  青島市國土資源局內部人士也向記者肯定瞭這次溫州市土地改革,"如果溫州市能夠保護好耕地紅線,同時保護農村特有的自然和人文環境不被破壞,至少可以盤活一部分農村經濟,因為按照現在的情況農民收入的提升僅僅依靠政府補貼,即便按照100元/人補貼,也需要很大的財政開支。"

  除此之外,更重要的是要建立與改革相匹配的配套措施。例如,沈巋就認為,解決土地財政問題有賴於財稅體制改革。1994年分稅制改革後,越來越清楚地看到地方政府靠土地來經營城市的趨勢。農民的利益被剝奪,但隨著農民權利意識的增強,農民也越來越清楚地感受到不公平。如果不改變這種情況,矛盾會越來越激化。"立法最大障礙就是土地財政問題,這需要中央的改革勇氣。"

  "這類問題主要出現在農村集體土地產權不清晰上,現在正在醞釀的集體土地立法將會解決這個問題。"華遠地產董事長任志強對中國房地產報表示,"最終的解決方案是土地私有化。"

  在產權交易的收益分配方面,《辦法》規定農村集體產權的交易收益,應當納入本集體經濟組織財產實行統一管理,用於該集體經濟組織成員福利分配、社會保障、新農村建設等公益事業。而農村個人產權的交易收益,歸個人所有。

  而在金鉤子村舊村改造項目中,平度市政府拒絕向外界披露變更土地所有權所經過的程序。"金溝子村征地程序是合法合規的,並不存在違法違規行為。"平度市國土資源局相關人士告訴記者。

  但溫州試點的遠水,並台中2胎代償沒有解決農村土地難題的近渴。距溫州1400公裡的山東平度,一場震驚全國的事件就再次折射出土地帶給人們的財富、焦慮和沖突。

  8月26日,被山東省青島市平度市警方拘禁在看守所內的陳寶成得知,平度市金溝子村村委會向其傢人下發通知,決定不再對其房屋和宅基地進行改造。村委會表示,仍免費設立獨立管線,保障所有拒拆戶正常用水用電。

  陳寶成震驚全國的抗爭獲得瞭暫時的勝利,然而這是否能夠代表保護中國農民房屋和宅基地產權的努力收獲成功果實仍存疑問。平度事件,是當下中國農村集體土地以及房屋征收補償問題的一個縮影,各地類似糾紛層出不窮,推進土地確權和完善征地制度迫在眉睫。

  2005年,平度市政府頒發瞭《關於加快市區村莊改造的意見》,鼓勵加快金溝子村舊村改造。隨後每隔幾年,這份文件就會被更新,至2010年,平度市《關於加快推進城鄉住房建設和危房改造的實施意見》頒佈,制定瞭宏大的村莊改造計劃,至2014年底將涉及94個村莊。

  持續擴大的舊村改造和地方政府急切的利益訴求夾裹在一起,不斷提速,也誘發瞭不少矛盾。

  "在征得全村95%以上的村民同意,並報市政府批準後,我們引進瞭平度市大有同人投資開發有限公司為村民進行改造。方案是村民的舊宅基地一平方米抵新房一平方米,農民由住平房變為住樓房。此外,原房屋經評估後,按照1250元/平方米折抵新房面積。"金溝子村委會人員告訴中國房地產報記者。

  村委會方面表示,房屋有810套,而全村戶籍人口隻有829人,平均每人超過一套。這些商鋪的租金將被用於村民,如村委會每年為18歲以上的村民繳納1500元的養老保險金,幼兒園免費就讀,免交取暖費、物業費等。

  "我們很滿意這種狀況。"多位受訪的新村居民對記者表示。

  據瞭解,如果本次修訂順利通過,意味著集體土地可以不經過轉為國有土地就可以入市交易。目前,地方政府對於這一呼聲也非常之高。

  糾結:平度鏡像

  陳寶成還認為,評估價以2006年評估時為準,而不是搬遷時的市場價,陳寶成的祖屋大約90平方米,加上整個小院,共計約200平方米的宅基地。

  兼具國傢級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的溫州,正在成為農村土地改革的新樣本。

  此外,由於新房建設用地屬於國有劃撥用地,並沒有相應的房屋產權證。

  "農民幾乎是免費得到瞭數套市場價為每平方米4000餘元的房子,這顯然是不小的誘惑。但是,他們至今沒有領到房產證,許多人表示不知曉今後要補交土地收益才能交易。陳寶成曾向當地政府反映過房產證的問題,但是並沒有得到清晰答復。"拒絕拆遷方人士告訴記者。

  即便是《國有土地上房屋征收與補償條例》,其正式出臺也是在一年以後,而對於集體土地征收條例,則一拖再拖。2011年,媒體曾曝該條例將於2012年出臺,然而至今沒有消息。

  根據國務院安排,國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政,今年年內有望推出的相關政策除瞭重新修訂後的《土地管理法》,還有《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》等,受此影響,未來農地征補過程中,農民不僅有望獲得較高的補償收益,還可以逐步成為農地入市的交易主體。

  "溫州土地改革僅僅是封閉式試驗,但下一步土地改革的突破會更大,就是鼓勵城鎮居民購買宅基地或農村房屋。"該人士稱。

  北京京鼎律師事務所律師杜兆勇認為,平度事件將會推動保障和確認農民房屋與宅基地產權的進程,而這恰恰是農村土地產權交易的基礎。無論是平度事件,還是溫州改革,都透露出土地確權的曙光,這與今年兩會確定的加快農村土地征收改革與完善土地流轉制度方向一脈相承。

  平度與溫州,二者發生的事件如此不同,又如此遙相呼應。平度的土地抗強拆事件,與一場空前的農村土地改革試點,二者在土地確權維度上形成瞭微妙的耦合,為改革的疾進與沖突,一起寫下瞭註腳。

  "我們希望2013年年底土地確權能夠全部完成,部分城市給予賦能,下一步的話就是鼓勵城鎮居民購買農村房屋,這是改革的方向。如果這些能夠在實踐中執行,那麼《土地管理法》修訂工作就簡單瞭。"國土資源部(以下簡稱"國土部")土地利用司相關人士告訴記者。

  中國房地產報從知情人士處獲悉,全國人大常委會正在審議《土地管理法》修訂草案,主要集中在農地入市這一領域。

  "假如張三村特別富裕,農民都是百萬富翁,李四村非常貧窮,農民身價幾千元,如果自由流通交易,最後張三村的村民把李四村的土地都購買瞭,那麼李四村的村民何去何從?如果由此產生不穩定因素,其政治和經濟風險誰來埋單?"上述國土部土地利用司相關人士表示。

  在接受中國房地產報記者采訪時,中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文也曾表示,全世界沒有一個國傢放棄農村集體用地自有自用原則,"因為農村集體用地是一個法定概念,既然是一個法定概念就具有自有和自用性,張三村的土地所有權屬於張三村集體,就是隻有張三村村民可以自有自用,為何李四村村民來享受張三村村民的土地權利?臺灣的土地可以進行交易,那也隻能進行種植而不能蓋房。"

  對於這樣的擔憂,浙江省政府和浙江省國土資源廳也早早地考慮到瞭。

  "農民把房屋、土地等都抵押出去,若拿著幾十萬元出去,做小本買賣,賠瞭怎麼辦?最後肯定是由地方政府來埋單,但如果不這樣探索,農村經濟很難搞活的。"浙江省國土資源廳人士表示,"比如李四村的土地被張三村收購瞭,那麼李四村的土地就可以發展現代農業經濟,大型養雞場、種植業等,從種植到生產到包裝等,發展農村白領經濟也不是沒有可能。這種改革肯定會傷害部分貧窮的農民,但隻要我們留著資金為這些貧窮農民兜底,應該問題不大。"

《土地管理法》修訂 農地有望直接入市

  從那時起,國傢就在醞釀立法解決土地問題。2010年1月,國務院法制辦公佈瞭《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見稿。該征求意見稿適用范圍為國有土地上的房屋征收與補償,對於大量出現的"唐福珍們"的集體土地征收和拆遷問題,則無能為力。

  2012年,作為推進城鎮化的重要方面,農村土地改革再度被提上議程。在完成農村土地確權的基礎上,廣東、廣西、湖北、山東等地均加速推進農村土地改革及土地產權交易試點。

  其次,官員考評問題。必須取消唯GDP論,讓官聲成為官員升遷的依據。

  再次,稅收體制問題。要讓中央和地方的財權和事權相匹配。否則,若沒有配套措施,改革固然會有進步的一面,但也會摁倒葫蘆起瞭瓢。"該官員說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-02/12282394281.shtml
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